08.08.2006 | Наталья Ратникова

Рынок недвижимости на пороге дефолта

Когда с начала года цены на столичную недвижимость выросли почти вдвое и приблизились к 4 тыс. долларов за квадратный метр, эксперты терялись в догадках, где же "потолок". Похоже, теперь он найден: летом цены на жилье заметно сбавили темпы роста, а предложение увеличилось примерно на 10%. Это говорит о том, что часть владельцев так называемых "инвестиционных" квартир в условиях сокращения спроса решили продать недвижимость. Если так пойдет и дальше, то "пузырь" на рынке жилья может лопнуть, полагают эксперты.

В аналитическом центре irn.ru вычислили зависимость: "Рост цен на квартиры на 10% уменьшает количество покупателей примерно вдвое, на 20% - в 4 раза, на 30% - 8 раз и т.д." Если исходить из того, что за прошедший год цены на жилье выросли на 100%, то, следуя логике аналитиков, можно сделать вывод - реальный спрос со стороны "неинвестиционных" покупателей, то есть тех, кто приобретает жилье не в целях дальнейшей перепродажи, сократилось более чем в 100 раз. Однако на рынке это, как ни странно, не отразилось: столичная недвижимость продолжала дорожать и в апреле, и в мае, и в июне. Но если в апреле ежемесячный прирост цен составлял порядка 10%, то уже в июле этот показатель не превышал 4%. Если вычесть отсюда инфляцию и падение курса доллара, ведь цены на недвижимость номинированы именно в этой валюте, то получается, что квартиры дорожают не более чем на 2% в месяц, а возможно, и меньше. По мнению аналитиков, это заставляет некоторых владельцев "инвестиционных" квартир выставитьих на продажу: жилье летом было не слишком прибыльным вложением. Тем более что продать квартиру по существующим ценам уже весьма сложно. "Цены на жилье начали упираться в потолок финансовых возможностей покупателей", - говорит эксперт одной из строительных компаний. Не помогает даже ипотека, ведь для того, чтобы получить кредит в 150 тыс. долларов, которые требуются на приобретение однокомнатной квартиры в Москве, необходимо иметь подтвержденный доход порядка 3 тыс. долларов, из которых банку нужно будет отдавать около половины, только проценты по кредиту будут составлять порядка 1 тыс. долларов в месяц. Банкиры признают, что количество потенциальных клиентов, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к заемщику, сократилось по сравнению с прошлым годом в разы. Да и сами люди не спешат улучшать свои жилищные условия по существующим расценкам.

Лишним подтверждением этому является резко возросший спрос на товары длительного потребления, и в первую очередь автомобили. "Человек, который еще в прошлом году копил на первый взнос для приобретения жилья по ипотеке, теперь понимает, что ему требуемой суммы не отложить - жилье дорожает быстрее, чем он зарабатывает, - говорит один из экспертов. - Поэтому многие решили махнуть рукой на призрачные мечты о новой квартире и стали покупать другие вещи, в том числе и автомобили".

По статистике, в целом по России около 2% сделок с жильем происходит по ипотечным программам, в крупных городах эта доля выше - 5-7%, в Москве до 10% квартир продается с использованием ипотечных кредитов. Однако теперь многие клиенты, чьи заявки были одобрены банками, отказываются воспользоваться кредитом. Количество "отказников" растет с каждым днем, сейчас буквально каждый третий, кто обратился в банк за кредитом на приобретение жилья, в процессе согласования отказывается от сотрудничества с кредитной организацией. Эта тенденция не может не настораживать. Если цены на недвижимость не перестанут расти, то по итогам года количество выданных кредитов может оказаться меньшим, чем это было в 2005 году.

Так за счет чего тогда растут цены, если покупателей стало меньше, а продавцов больше? На первый взгляд парадоксальная ситуация, которая противоречит основам экономической теории, объясняется достаточно просто: инвестиционными покупателями стали сами застройщики и риэлторы. Они придерживают часть квартир, выставляя "заградительные цены", логика в данном случае достаточно проста: зачем сегодня продавать по 3,5 тыс. долларов, если завтра можно будет отдать за 5 тыс.? И неважно, что по этой цене будет продаваться не 10 квартир в месяц, а всего лишь одна, но ведь остальной "капитал" будет тем временем дорожать. Это обычная спекулятивная схема - на отечественном рынке недвижимости надувается классический "пузырь". Если еще в прошлом году значительное участие в этом принимали "неинвестиционные" покупатели, то теперь цены растут лишь на одном энтузиазме продавцов. Как долго это будет продолжаться, сказать сложно, но примеры Японии и США говорят о том, что рано или поздно пузырь лопнет и цены обрушатся. Что может стать катализатором этого? Возможно, дальнейший рост предложения со стороны инвестиционных покупателей, а, возможно, и падение цен на сырье.

Эксперты подсчитали, что цены на жилье в России и стоимость барреля нефти на международном рынке находятся в прямой зависимости: для сравнения, цена барреля "черного золота" в 2001 году составляла примерно 23 долларов, сейчас нефть стоит примерно 75 долларов, то есть в 3,3 раза больше. Цены на недвижимость за прошедшие пять лет выросли также примерно в 3 раза. Означает ли это, что если завтра нефть упадет в цене до 50 долларов, то и цены на столичную недвижимость сократятся на 30%? Возможно, но маловероятно, хотя именно приток нефтедолларов в страну позволяет отдельным категориям граждан вкладывать сверхдоходы в недвижимость. В любом случае падение цен на жилье - это лишь вопрос времени, уверены эксперты. Но застройщики с ними не согласны, да это и понятно - ведь сейчас на повышение играют только они.

Версия для печати